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交行︰房地產投資高位緩降 市場成交或量縮價穩

1評論 2019-12-17 08:25:32 來源︰ 作者︰交通銀行金融研究中心夏丹

  今日國家統計局公布了1-11月全國房地產投資、銷售和70個大中城市房價數據。其中,房地產開發投資增速較上月略有回落,依然具有韌勁;商品房銷售面積增速略有加快,各項房價指數同環比增速較上月持平或有放緩。以下是本期數據點評及對2020年房地產市場走勢初步預測︰

  一、房地產投資增速仍具韌勁,正從高位緩慢回落

  2019年1-11月份,全國房地產開發投資121265億元,同比增長10.2%,增速比1-10月份回落0.1個百分點。開發投資增速正從高位緩降,依然具有韌勁。從其兩大組成部分來看︰

  一是佔比約六成的建安投資依然堅挺,後續有望保持較快增長。

  1-11月份,房地產開發企業房屋施工面積87.5億平方米,同比增長8.7%,自2019年3月以來維持8%以上,是近五年以來的最高增速平台。縮短項目周期、加快施工節奏是開發企業應對資金收緊壓力的較優選擇,行業項目施工仍處在高峰期。單價方面,由于房企貨值布局重回核心城市疊加價格的自然增長,單位施工強度穩中有升。綜合房屋施工面積和強度情況,預計2020年建安投資可能保持較快增長。

  同時,開竣工增速走勢趨于收斂。竣工與開工比例常年比較穩定,增速變化曲線也較為貼合,但在2018-2019年間卻出現了較大缺口,或與限價導致停工增加有關。1-11月份,房屋新開工與竣工面積累計增速分別為8.6%和-4.5%,增速缺口較上月收窄2.4個百分點(圖1)。預計2020年,一方面銷售預期向下使新開工增速從高位有所回落,另一方面持續高增的施工帶來竣工面積增速企穩回升,開竣工缺口有望加速修復。

  二是佔比約三成的土地投資走弱,後續增速可能以下行為主、前低後高。

  1-11月份,房地產開發企業土地購置面積2.2億平方米,同比下降14.2%,降幅比1-10月份收窄2.1個百分點;土地成交價款1.2萬億元,下降13.0%,降幅收窄2.2個百分點。由于融資受限下現金流壓力沒有解除,開發企業拿地總體偏謹慎,土地購置面積和成交價款雙負增,總體徘徊在低位區間。

  拿地貨值布局上呈現出明顯的分化特征。在100個大中城市中,一線、二線和三線代表城市土地成交面積累計增速分別為24.5%、5.4%和-15.4%。出于土地儲備和可售庫存下降的考慮,房企有在一二線城市補庫存的意願,優質地塊仍受青睞;三四線城市中大多需求較弱、基本面風險上升,拿地戰線明顯收縮。

  計入開發投資額、分期付款的土地購置費通常相較當期土地成交有時滯效應(圖2),給付進度在一定程度上也受到新開工節奏影響。預計2020年,土地購置費增速將向土地成交價款增速變動的方向回歸,並受新開工增速回落影響,增速總體可能以下行走勢為主、前低後高。

  綜上,由于建安投資堅挺和土地投資走弱,預計2020年房地產投資增速中樞可能自高位緩降至7%左右。

交行︰房地產投資高位緩降

交行︰房地產投資高位緩降

  二、市場成交短期回升,後續或量縮價穩,並呈結構性分化特征

  1-11月份,商品房銷售面積14.9億平方米,同比增長0.2%,增速比1-10月份加快0.1個百分點;商品房銷售額14.0萬億元,增長7.3%,增速持平(圖3)。下半年以來,融資渠道全方位收緊倒逼房企加緊以價換量促銷、加快資金周轉速度,成交走勢有回升之態。年末房企面臨業績沖關將加緊促銷,短期內銷售增速還將小幅回升。

  然而市場成交增速難言企穩回升,政策仍是關鍵決定因素。本輪房地產周期已經歷將近五年的“超長待機時間”,主要在于持續深化的調控拉長了下行時間。其中2015年1月至2016年4月為成交增速上行期,為期16個月;2016年5月至今為下行期,已長達43個月。“五限”政策持續下市場觀望情緒濃厚,目前成交的短期回升還難以作為判定是否迎來拐點的依據,銷量有再度收縮的可能;若調控政策出于穩定市場、防止過冷,因城施策進行局部反向糾偏,則購房需求存在釋放空間。

  從結構上看,預計一線城市基本面穩健,在調控任務限制下可能量價相對平穩;二線和三線重點城市“搶人大戰”翻開續篇,市場成交可能放量,銷售增速領跑,約個位數正增;三四線城市在經歷去庫存浪潮平息、棚改貨幣化退坡之後,本地真實需求的不足和前期透支的影響將逐漸暴露,成交同比可能下降5%-10%。綜上,預計2020年商品房銷售面積可能穩中有降,同比持平或下降5%以內。

  在房價方面,各項房價指數同環比增速較上月持平或有所放緩。11月70個大中城市新建商品住宅價格指數環比、同比增速分別為0.3%和7.3%,分別較上月縮窄0.2個百分點和0.7個百分點;二手住宅價格指數環比、同比分別為0.1%和3.8%,分別與上月持平和較上月縮窄0.4個百分點(圖4)。調控政策以房價為錨,在市場成交穩中有降和土地溢價率走低的影響下,預計2020年房價增速有望收窄,同比仍為正增,結構性分化與上述成交分化類似。

交行︰房地產投資高位緩降

交行︰房地產投資高位緩降 

  中央經濟工作會議針對房地產領域重申堅持“房住不炒”定位,並提出“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制,房地產調控還將在較長時間內持續。從行業運行情況來看,在供給側,房地產開發投資數據較有韌勁,減小了調控大幅放松的必要性;在需求側,若市場成交縮量至過冷,調控政策為穩定市場或進行局部反向矯正。較可能從“人才引進”的角度因城施策邊際調整,或修正對剛需和改善需求群體存在誤傷的政策,金融調控方面則可能相對保持定力。

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責任編輯︰葛文靜 RF11049
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